תהליך הקניה לנכס בארהב למטרת השקעה 

תהליך הקניה לנכס בארהב  למטרת השקעה

קורא  יקר !

לפניך הסבר על שלבי איתור וקניית נדל"ן בארה"ב למטרת השקעה,  הליך הרכישה על כל שלביו.

א.      הגדרת מטרות – איזה בית אנו מחפשים ומהי מטרת הרכישה ?

מהי מטרת הרכישה  קביעת  הנקודות לסיבת הקניה יתנו לנו תוצאת חיפוש ממוקדת אשר תענה בהתאם על הצרכים.

פתיחת תיק: פגישה מול אנשי BNH לקביעת מטרות השקעה  תקציב וכדו'

הסבר על השוק ועל האפשרויות בחירת האזור וסוג הנכס אותו אנו מעוניינים לאתר ולרכוש .

  להסבר מורחב על השרות , תעריפים ועלויות השרות  

                 הגשת מסמכים נצרכים

                    א.  פרוב אוף פאונד   P.O.F

                    ב.  פתיחת חברה – הקמת חברה לצורכי השקעה בארהב  ישם מספר סוגי התארגנות מומלצים לסוג השקעה זה  והמוכרים מבניהם הינם    LLC –  LLP

מומלץ להתייעץ לגבי ההתאגדונות הנכונה בשבילך .

ב. העבודה בשטח – חיפוש בתים

בדיקת כל הנכסים המצויים בשוק למכירה הן ע"י הבנקים הן בצורות אחרות הבדיקה הראשונית והמיון יעשו ע"י ביקור הסוכן המייצג בנכס ביקור קבלן להערכה כללית לעלויות שיפוץ ולמצבו הפיזי של הנכס וקבלת הערכה לעלויות כוללות לביצוע העסקה

בחירת סוכן מייצג בחירת איש מקצוע – סוכן הנדל"ן חשוב לבחור בסוכן המכיר את השוק מקרוב גר בשכונה ופועל בה .

נוסף על כך כקונים לא נצטרך לשלם על השרות הנ"ל של סוכן הנדלן – מי כן משלם ! המוכר והבעלים של הנכס יתגמל את סוכני שני הצדדים בהתאם .

ג. כתיבת הצעה לרכישה (Making an Offer)

אנו מגישים הצעה על הנכס לקניה במחיר הרצוי ונכסים למשא ומתן על מחיר קניה. להצעת הקניה אנו מצרפים את מסמך הפרוב אוף פאונד ומגישים בשם הקונה המיועד ( אם כחברה שם החברה )

את ההצעה אנו מתנים במספר התניות בכללם הגבלת זמן לתשובה מצד המוכר , התניה לקבלת דוח קבלן ערייה למצבו הפיזי של הנכס ואשורו ע"י . הסיבה להתניות הללו הינה בכדי להשאיר את ההחלטה האחרונה בידי הקונה עד לקבלת כל המיידע הרלוונטי .

דוגמא לחוזה הצעת מחיר לקנית נכס

בנוסף אנו נצרכים לצרף צ'ייק בנקאי של דמי רצינות הנשמר אצל סוכן הנדל"ן המייצג אותנו בקניה BNH הגיעה להסכמה עם מרבית המוכרים לבטל את הצורך בהעברה ממשית של סכום זה והם מסתפקים בהבטחה חתומה שהיה וכאשר יוסכם על קניה במחיר מוסכם ישלח הקונה את הסך, לרוב מדובר ב 1000.00 $ .

דוגמא למכתב ההבטחה על העברת דמי פיקדון של 1000.00 $

ד. בדיקת הנכס (Home Inspection)

בזמן הבניים נקבל הצעות ממספר קבלנים לבצוע עבודת השיפוץ בו יפרטו את העבודה שתעשה מחירה ותקופת הזמן שתדרש לביצועה.

ישנם שני דוחות למצבו הפיזי של הנכס המגיעים משני קבלנים שונים

האחד  נציג מחלקת הבנוי של העיר דוח זה נקרא POS ובו יצוינו כל הליקויים הקיימים והנדרשים לתיקון ע"י הקונה ואלו דרישות העיר

דוגמא לדוח POS המתקבל ע"י קבלן מטעם העיר  ניתן לראות באתר Nadlan-USA.com

השני קבלן מקומי אשר ייתן את חוות דעתו לנצרך לשפץ כולל את מה שציין הקבלן הקודם בדוח ה POS ואת הצעת המחיר שלו לביצוע העבודה.

דוגמא לדוח שיפוצים מקבלן פרטי

רק לאחר קבלת שני דוחות אלו נוכל לאשר את הקניה בידעה ממוקדת על העלויות הכוללות לעסקה ובחינת כדאיותה .

בנוסף נקבל עם דוח הקבלן תמונות מן הנכס המציינות את הנקודות עליהם דיבר בדוח להבנה והכרת הנצרך שיפוץ  

ניתן לקבל שרות מצלם מקומי אשר ילווה אתכם בצילום הנכס לפני קניה וצילום בוודאו עם הסבר בעברית על הבית כנ"ל אותו שרות ניתן גם לאחר השלמת ביצוע עבודות השיפוץ לצפייה בתוצאות 

לעלויות והסבר מורחב לחץ

הסכמה על מחיר קניה : סיום שלב המשא ומתן אנו ניגשים לחתום על חוזה קניה והעברת המסמכים לחברת הטייטל.

ה. חתימת החוזה (Signing of a Contract)

לאחר שתגיעו להסכמה עם המוכר על מחיר הקנייה יחזיר המוכר את הצעתכם חתומה על ידו. מאותו רגע יש לכל צד שלושה ימי עסקים בהם עורך הדין שלו יכול להעיר את הערותיו לחוזה. אין חובה להשתמש בשרותיו של עו"ד אך החוק מחייב את סוכן הנדל"ן להמליץ לשכור את שרותיו של עו"ד.

חוזה הקניה הינו החוזה הראשוני של הצעת המחיר לקניה לדוגמא כנס לאתר הנדלן  Nadlan-USA.com

ו. חברת הטייטל :

 הינה יישות חוקית אשר תפקידה לייצג את הצדדים צד קונה –צד מוכר בתהליך הקניה תוך כדי דאגה לאינטרס הצדדים  ופיקוח על ביצועם המלא .

חברת הטיטל תעבור על החוזה ותאשר שכל המסכים הנצרכים לבצוע והשלמת העברת הבעלות קיימים ותיצור עמנו קשר לקביעת יום סגירה קלונינג דיי ביום זה תבוצע בפועל העברת הכספים והבעלות על הבית

מועד הסגירה (Closing Date – Settlement)

יום הקלוזינג :

רכישת ביטוח בעל בית (Homeowner's Insurance)

רכישת ביטוח רישום בטאבו (Title Insurance) זהו ביטוח כנגד טעות – במידה ויתגלה שנעשתה – ברישום הנכס על שימכם.

עלויות סגירה (Closing Costs) סמוך למועד הסגירה יודיע לכם עורך הדין את פירוט הסכומים אותם יהיה עליכם לשלם בזמן הסגירה. עלויות סגירה מתחילות מ 500 $ ומגיעות ל 1% מגובה עלות הנכס.  

הבדיקה הסופית(Performing the final Walk Through) בדיקה זו מתבצעת בדרך כלל יום לפני הסגירה או ביום הסגירה עצמו. הבדיקה נערכת על ידי הקונה בליווי סוכני הנדל"ן ובאה לוודא כי מצב הנכס לא השתנה לרעה מזמן חתימת החוזה וכי הוא תואם את כל שהוסכם.

ז. הסגירה (The Closing – Settlement)

העברת כספים

איך אנו מעבירם את הכספים חברת הטייטל תשלח לנו את הפרטים של חשבון הנאמנות שנפתח לצורך העסקה שלנו שם הכסף יוחזק ויימסר למוכר  כאשר יוודא שהנכס הועבר לרשות הקונה .

הסגירה נערכת בדרך כלל במשרד עורך הדין המייצג אתכם הקונים. במעמד זה תוחתמו על כל הניירת הקשורה בקבלת המשכנתא, ייעשו התאמות סופיות לגבי חיובים או זיכויים המגיעים לכם או למוכר בגין מיסים ששולמו מראש או שצריכים להיות משולמים. במעמד זה תקבלו את המפתחות לבית והמוכר את כספו.
כל התשלומים ששולמו לגוף כלשהו בגין הוצאות שקשורות בביצוע העסקה נרשמות על ידי עורך הדין על גבי טופס סטנדרטי כנדרש על ידי מדינת אוהיו  ובו פירוט כל החיובים והזיכויים של המוכר והקונה.
לאחר מספר שבועות ממועד הסגירה ישלח לכם עורך הדין את כל המסמכים המעידים על בעלותכם בנכס אותו רכשתם.

פתיחת חשבון בנק מקומי בארהב :

כאשר אנו מבקרים באתר של הנכס כדאי  לבקר בסניף בנק מקומי לפתיחת חשבון אשר יהווה את מרכז הפעילות העסקית של ההשקעה תגמולי רווח תשלומים והוצאות .

אזרח ישראלי יידרש  ל 2  מוכיחי זהות ID  א. דרכון ישראלי בו מוצגת תמונת המחזיק ב.  כרטיס אשראי  ישראלי  שעל גבו רשום שמו .

ביקור בנכס יכול להיעשות בכל שלב הן מכיוון ותהליך הקניה מכיל מספר שלבים כדאי להתייעץ מהו הזמן הנכון לבקר האם  בשלב הגשת ההצעות על קניה האם ביום הקניה עצמו או אפילו לאחר שעבודת השיפוץ הושלמה ובדיקה שנעשתה לשביות רצון הלקוח .

בכל שלב שהוא נציגי חברת BNH יקבלו אתכם בסבר פנים יפות ויציגו בפניכם את הנכסים תוכלו לבקש לבקר עם הקבלן או עם סוכן הנדלן  כאשר כולם דוברים את שני השפות אנגלית ועברית

השקעות נדל"ן

רשימת העלויות המצויות בעת רכישת נכס בארה"ב

מחיר קניה :     ?

מחיר שיפוץ :   ( כאשר נדרש ) ?

שרותי יעוץ:  שאלו את נציג BNH תערפי השרות .

הקמת חברה:  תלוי בסוג ההתארגנות ובשירותים הנלווים  כ  1000.00 $ .

עלויות סגירה:  בין 500.00 $ מינימום ועד ל 1% מעלות הקניה ( במקרה של קנייה במזומן – כאשר אנו קונים  ע"י לקיחת משכנתא בין 2% - 2.5% .)

ביטוח בעלים: על הבית  400.00 $

בדיקת קבלן: 215.00 $

בדיקת שמאי:  215.00 $

עלויות אחזקה לנכס בארהב   הוצאות שוטפות

מיסי נכס :        נגזר משוויו של הנכס ורמת המיסוי המחוזית למאמר המפרט את מבנה המיסוי בארהב בקר באתר הנדלן Nadlan-USA.com

ביטוח :             כ 400.00 $

חברות ניהול:     כ 10% מן ההכנסות המגיעות מן השכירות במקרה והנכס יועד להשכרה.

הגשת דוחות מס :     מתחיל בכ – 150.00 $  ועד כ – 1500 - פעם בשנה.

תחזוקה :     בהתאם למצבו של הנכס תוכלו להתייעץ עם  יועצי BNH לסכום אותו כדאי להקצות ולייעד לתחזוקה השוטפת .

כאשר נממש נכס אנו נשא בעלות עמלות סוכני הנדל"ן שהם כ 5-6% .

לגבי עניין מיסוי על הרווח ניתן ללמוד במאגר המאמרים שלנו על מיסוי בין לאומי ותאום מול רשויות המס בישראל.

*  השרות הניתן ע"י BNH הינו שרות כולל המלווה את הרוכש מול כלל נותני השירותים המקומי הנצרך בעת ביצוע השקעה ורכישת נכס למטרה זו BNH  איננה סמכות לא במיסוי ולא כיועצת בענייני החוק . ע"כ תקבלו המלצות על מספר נותני שרות מן השורה הראשונה אשר יתנו לכם מענה נכון. אין לראות את הכתוב באתר או במאמריו כהמלצה כוללת ויש להתייעץ עם אנשי המקצוע לגבי עסקה ספציפית ובחינת כל מקרה לגופו, מול אנשי המקצוע הרלוונטיים .